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Der Erwerb von Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage -

eine Checkliste

 

Eine Immobilie als Kapitalanlage verspricht gute Erträge. DIMP erklärt in Kurzform wobei man bei dem Kauf eines Renditeobjektes achten sollte.

 

 

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✓ Die Wahl des Objekttyps bzw. der Assetklasse

Zinshäuser / Wohn-und Geschäftshäuser (WGH)

In der Regel handelt es sich um größere Immobilien mit ausschließlicher Wohnnutzung oder Wohnimmobilien mit Gewerbeeinheiten, deren Einheiten ausschließlich vermietet werden. Durch die Miete werden Erträge erwirtschaftet, der sogenannte „Zins“. Durch die erwirtschafteten Erträge ergibt sich das Investment in dieser Assetklasse.

Wohnanlagen

Mehrere Wohnimmobilien oder Gruppen von Wohngebäuden mit Gemeinschaftseinrichtungen und Grünlagen für die Mieter werden als Wohnanlagen bezeichnet.

Bürogebäude

Gebäude mit ausschließlicher gewerblicher Nutzung in Form von Büroeinheiten erbringen teilweise höhere Renditen als klassische Wohnimmobilien, bergen aber auch das Risiko eines Mietausfalls bei Auszug / Insolvenz eines Büromieters. Außerdem müssen Technik und Ausstattung regelmäßig den Standards angepasst werden.

Einkaufszentren, SB-Märkte

Diese Gewerbeimmobilien bieten ebenfalls eine gute Rendite. Jedoch ist eine gute regionale Marktkenntnis bei (Neu-)Vermietungen von Nöten. Durch zumeist nur einen oder maximal drei Ankermieter besteht das Risiko für die anderen (kleineren) Geschäfte, dass bei Auszug des Ankermieters der Kundenmagnet wegfällt und die Geschäftsumsätze leiden.

✓ Bestandsobjekt oder Entwicklungspotenzial?

Der bauliche Zustand ist ein entscheidendes Kriterium beim Erwerb eines Renditeobjektes. Sanierungsbedarf oder Sanierungsrückstau, zeitgemäße Grundrisse, vor allem bei Wohnimmobilien, und auch die Energieeinsparverordnung (EnEV) bestimmen die Höhe der zukünftigen Instandhaltungskosten für das Objekt. Andererseits bieten sanierungsbedürftige Objekte beim Wiederverkauf auch großes Entwicklungspotenzial.

✓ Lage, Lage, Lage!

A, B, C, D-Städte? Die Größe, Einwohnerzahl und regionale Bedeutung in Form von sozialer und technischer Infrastruktur sowie der Fokus von Immobilienkäufern ergeben die sogenannte Qualifikation deutscher Städte in Form des Alphabets.

A-Städte, Top-7-Standorte

Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und teilweise internationaler Bedeutung:

Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

B-Städte

Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung.

Beispielsweise: Bonn, Bremen, Dortmund, Dresden, Hannover, Leipzig, Nürnberg

C-Städte

Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region, z.B. Universitätsstädte.

Beispielsweise: Aachen, Erfurt, Heidelberg, Kiel, Magdeburg

D-Städte

Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland.

Beispielsweise: Bayreuth, Chemnitz, Eisenach, Frankfurt/Oder, Gera, Oberhausen, Ulm

 

Die Mikrolage und verkehrliche Anbindung haben Einfluss auf die Vermietbarkeit eines Objektes und somit direkten Einfluss auf die Rendite.

 

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Der Ablauf des Erwerbs eines Renditeobjektes

Der Erwerb eines Renditeobjektes ist ein komplexes Projekt. Wir stellen in einer Übersicht die wichtigsten Abläufe dar, die aber nicht auf Vollständigkeit beruhen.

 

Notwendige Unterlagen

Nach der Erstbesichtigung fordert der Käufer vom Verkäufer u.a. folgende Unterlagen an:

  • Aktuelle Mieterliste mit Quadratmetergrößen der Einheiten, Mietlaufzeit, Mietbeginn/-ende, Mietzins und dem Status der Vermietung

  • Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Objektes

  • Betriebskostenabrechnung der letzten drei Jahre

  • Versicherungsnachweis

  • Katasterpläne

  • Grundbuchauszug

  • Salden- und Kautionslisten

  • Alt- und Baulastenauskunft

  • Energieausweis etc.

Letter of Intent (LOI)

Bei weiterem Interesse des Käufers erfolgt das Kaufangebot in Form eines Letter of Intent (LOI).

Diese Absichtserklärung ist eine rechtlich bindende Willenserklärung der Verhandlungspartner, die das Interesse an der Verhandlung oder dem Kauf und somit dem Vertragsabschluss bekunden soll. In manchen Fällen stellt der Eigentümer erst die prüfungsrelevanten Objektunterlagen nach Erhalt des LOI zur Verfügung.

Der Käufer übergibt diese zusammen mit einem Eigenkapitalnachweis und/ oder im besten Fall einer Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank dem Verkäufer oder dessen Makler.

Sollte der Eigentümer das LOI/ Angebot angenommen haben, empfiehlt sich für dem Käufer auf eine Exklusivität zu bestehen. Diese sollte den Prüfungszeitraum abdecken.

 

Due Dilligence

Ab dem Zeitpunkt der Erstbesichtigung bis zur Kaufpreiseinigung beginnt der Zeitraum der Due Dilligence (DD), einer Tiefenprüfung des Objektes. Dazu werden neben der technischen Begehung aller Flächen, inklusive Dach und Keller, in den meisten Fällen auch Wohnungsbesichtigungen durchgeführt. Die Flächen werden auf Feuchtigkeitsschäden, Bausubstanz, Schimmel etc. geprüft.

Der Käufer gibt nach der DD ein Kaufangebot ab, was von beiden Parteien verhandelbar ist. Einigen sich die Parteien auf einen Kaufpreis, kann ein Notartermin vereinbart werden.

Notartermin

 

Der Notar wird in der Regel vom Käufer gestellt und honoriert.

Meist sind auch Käufer und Verkäufer an diesem Termin vorstellig. Sollte eine der beiden Seiten den Termin nicht wahrnehmen können, so besteht die Möglichkeit der Nachgenehmigung.

 

Ab Einigung der Parteien bis hin zum Notartermin kann es ca. 6 bis 8 Wochen dauern. In dieser Zeit erfolgen folgende Themen:

Vertragsentwurf: Der Notar setzt einen Kaufvertragsentwurf auf und verschickt ihn an Verkäufer, Käufer und gegebenenfalls den Makler zur Abstimmung. Alle unklaren Punkte im Kaufvertragsentwurf werden vor der Beurkundung zwischen den Parteien geklärt.

Finanzierungszusage: Während der Abstimmungsphase klärt der Käufer die Finanzierung und gibt dem Verkäufer eine verbindliche Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank des Käufers.

Beurkundung beim Notar: Dabei bestellt der Käufer in der Regel auch eine Grundschuld für seine finanzierende Bank.

Bei dem Notartermin wird der zwischen den Parteien ausgehandelte Kaufvertrag verlesen und notariell beurkundet. Es können eventuell noch einmal Berichtigungen oder Anmerkungen vorgenommen werden.

Vormerkung: Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Vormerkung des Käufers im Grundbuch. So ist das Grundstück für den Käufer reserviert. Der Verkäufer darf es nicht anderweitig verkaufen oder belasten.

Lastenfreistellung: Die Immobilie muss schuldenfrei übergeben werden. Dazu müssen eventuell bestehende Grundschulden gelöscht werden. Hat der Verkäufer noch Restschulden, holt der Notar die Bestätigung der Bank des Verkäufers, dass sie das Grundstück lastenfrei stellt. Die Bank bewilligt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Dafür verlangt sie einen Teil des Kaufpreises zur Tilgung der Restschulden. Im Notarvertrag ist dies geregelt.

Genehmigungen: Der Notar kümmert sich um die erforderlichen Genehmigungen wie u.a. Vorkaufsrechte oder die Zustimmungen Dritter sowie Bescheinigungen wie die Quittung des Finanzamts über die bezahlte Grunderwerbsteuer oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Fälligkeitsmitteilung: Sobald der Käufer im Grundbuch als Kaufanwärter eingetragen ist, informiert der Notar den Käufer, dass er zahlen muss.

Räumung: In der Zwischenzeit räumt der Eigentümer das Objekt. Der genaue Zeitpunkt sollte schriftlich festgehalten werden.

Weitere 6 bis ca. 12 Wochen werden bis zum Zahlungseingang beim Verkäufer anberaumt. Anschließend erfolgt der wirtschaftliche Übergang des Objektes in die Hand des Käufers und der Eintrag in das Grundbuch.

Zahlung: Der Käufer zahlt den Kaufpreis der im Kaufvertrag geregelt ist. Meist löst er dabei die Restschulden des Verkäufers ab und überweist den Rest des Kaufpreises auf ein Konto des Verkäufers.

Schlüsselübergabe: Nach der Zahlung übergibt der Verkäufer den Schlüssel an den Käufer. Damit gehen Besitz, Nutzen und Lasten über. Der Käufer übernimmt damit die Verantwortung mit allen Kosten für Strom, Wasser, Müll oder Grundsteuer.

Eintragung des Käufers als Eigentümer: Nach der Zahlung beantragt der Notar beim Grundbuchamt, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

 

*** DIMP berät und unterstützt Sie gerne rund um Ihr Projekt! ***

   

phone: +49 30 2000 330 - 0

 

mail: berlin@dimp-immobilien.de 

Wie finde ich die perfekte Bürofläche für mein Unternehmen?


DIMP hat für Sie einen kurzen Ratgeber erstellt, der Ihnen bei der Suche nach der perfekten Bürofläche helfen kann.

Um das perfekte Büro zu finden, müssen vier Kriterien beachtet und priorisiert werden –
Zeit, Budget, Lage und Räumlichkeiten.


Seit dem Rekordjahr 2015 sinkt in Großstädten und besonders in Berlin die Leerstandsquote und nähert sich der natürlichen Fluktuationsgrenze an. Das gestaltet die Suche nach der passenden Bürofläche, vor allem in beliebten Citylagen innerhalb des S-Bahnringes, als schwierig.  Erstens sind bis Ende 2019 und darüber hinaus nur wenig freie Büroflächen zu finden und zweitens steigen die Mietpreise auf dem Vermietermarkt. Insofern sollte man sich auf längere Suchzeiten einrichten und seine Suche auch auf etwas weniger zentrale Lagen ausdehnen. Denn was nützt eine schicke, hippe Lage, wenn das Budget nicht ausreicht?



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✓ Zeit – wann will ich einziehen?

 

Mindestens 6 bis 12 Monate oder möglichst länger, empfiehlt Lisa Ebert, Director Office Leasing bei der DIMP.
Großgesuche ab ca. 1.000 Quadratmetern erfordern in der Regel mehr Zeit als kleinere Gesuche.
Bedenken sollte man auch etwaige Umbauzeiten der Räumlichkeiten sowie den Zeitbedarf des Umzugs selbst.

 


✓ Buget – damit steht und fällt die Entscheidung


Aufgrund des geringen Leerstandes steigt das Mietniveau für Büroflächen. Im 2. Quartal 2019 lag die Spitzenmiete  bei 38,30 € pro Quadratmeter und die Durchschnittsmiete bei 23,20 € pro Quadratmeter. Die höchsten Mieten wurden in den Top-A-Lagen in Mitte, am Potsdamer Platz / Leipziger Platz und am Hackeschen Markt verzeichnet.

 

Anfallende Kosten:

Kaltmiete, Nebenkosten, gesetzliche Mehrwertsteuer in derzeitiger Höhe von 19%


Im Falle eines provisionspflichtigen Angebots von einem Maklerunternehmen kommen auch noch, je nach Mietdauer, etwa 1 bis 3 Nettomonatsmieten zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer hinzu.

Die Mindestmietdauer im Mietvertrag sollte von kleineren Unternehmen oder Startups beachtet werden.

Der Räumlichkeitsbedarf kann innerhalb eines Jahres  stark wachsen oder auch fallen, durch Expansion, neue Mitarbeiter oder weil das Budget nicht mehr ausreicht.

Die Priorität sollte auf den Ausbau und die Beschaffenheit der Räumlichkeiten gelegt werden!

 


✓ Lage – hip, schick, ÖPNV - ein Muss?


Die Lage sollte zum Charakter und den Anforderungen des Unternehmens passen sowie dazu, ob viel Kundenverkehr herrscht oder nicht.

Gute ÖPNV-Anbindung 

Nahversorgung im Umfeld des Büros: Gibt es Restaurants, Cafés und Supermärkte in ausreichender Anzahl oder besuchen die Mitarbeiter eine Kantine?


Da die Anzahl der freien Büroflächen innerhalb des S-Bahnringes zunehmend sinkt, sollte auch die Möglichkeit einer Anmietung außerhalb des S-Bahnringes in Betracht gezogen werden. Nicht immer stellt sich eine zentrale Lage als die beste Lage für das Büro heraus. Zudem liegen die Mietpreise innerhalb des S-Bahnringes in der Regel höher als außerhalb oder sogar in peripheren Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung.

 


✓ Räumlichkeiten – Effizienz und Komfort


Die Anforderungen des Unternehmens mit seinen einzelnen Bereichen, Mitarbeitern und internen Arbeitsabläufen bestimmen die Anzahl und Beschaffenheit der Räume des Büros.

Wie viele Mitarbeiter arbeiten auf der Fläche?

Großraumbüro oder abgetrennte Einzelbüros?

Soll es Kreativbereiche geben, in dem sich die Mitarbeiter austauschen können und bereichsübergreifend miteinander arbeiten können? Wie viele Meetingräume werden benötigt?

Wie groß sollen die Sozialräume sein?

Wo werden Kunden empfangen und betreut?

Wo bringen Mitarbeiter ihre Garderobe oder persönliche Gegenstände unter?

Werden Lager- oder Abstellflächen für Büromaterialien gebraucht?


Flexibles Arbeiten und durchdachte Raumkonzepte steigern die Produktivität.
 

 

*** DIMP berechnet über das Raumbuch gerne Ihren Flächenbedarf. Kontaktieren Sie uns! ***

https://www.dimp-berlin.de/team

✓ Alternativen zur Büroflächensuche

Falls eines oder mehrere der genannten Kriterien Zeit, Budget, Lage, Räumlichkeiten nicht umsetzbar erscheinen, bleiben noch Alternativen zur neuen Bürofläche.

Mietvertragsverlängerungen

Mit dem Eigentümer bzw. Eigentümervertretung kann eine Mietvertragsverlängerung besprochen werden. Nicht selten wird vermieterseits dann auch die Anpassung der Monatsmiete gewünscht. Das muss im Budget eingeplant werden.

Untermietflächen

Einige Unternehmen suchen aufgrund von Expansion oder Verkleinerung ihres Unternehmens Nachmieter oder Untermieter für ihre Bürofläche. Bei einer Untervermietung muss beachtet werden, wer der Vermieter ist,  wie die Mindest- und Maximaldauer des Mietverhältnisses ist, ob es gemeinschaftlich genutzte Flächen mit dem Hauptmieter gibt und ob im Mietpreis u.a. auch Kosten für Möblierung enthalten sind.

Expansion am Standort

Im umgekehrten Fall besteht vielleicht die Möglichkeit sich am eigenen Standort zu vergrößern und Flächen von anderen Mietern zu übernehmen.

Co-Working / Businesscenter

Eine kostengünstige Alternative bei wenig Büroarbeitsplätzen oder geringer Mietdauer sind Co-Working-Arbeitsplätze oder Businesscenter. Hier werden flexible Arbeitsplätze als Einzel- oder Gruppenbüro bzw. Open Space-Arbeitsplatz mit stundengenauer Abrechnung angeboten. Im Preis enthalten sind modernste Kommunikationsleitungen, Reinigung, Versicherung, Strom, Drucker, Rezeption, Teeküche / Lounge.

*** DIMP berät Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten! ***

phone     +49 30 2000 330 60

mail l.ebert@dimp-immobilien.de 

Orientierungsrahmen für den Flächenbedarf eines Büros

Es gibt einen Orientierungsrahmen für den Flächenbedarf von Büros mit Mindestanforderungen der Quadratmetergrößen.

Bei den Richtlinien geht es um den Platzbedarf eines Beschäftigten, um an seinen Arbeitsplatz zu gelangen, und den Platzbedarf zum Arbeiten sowie ein freies Bewegungsfeld.

Wir haben Ihnen auf Grundlage der Arbeitsstättenverordnung (ASR A1.2)  und verschiedenen Beratungsagenturen für Arbeitsgestaltung das Wichtigste zusammengestellt.

Hierbei handelt es sich um Empfehlungen. Die konkreten Arbeitsaufgaben einer Branche, eines Teams und eines Mitarbeiters mit dem dazugehörigen Möbel- und Technikbedarf bestimmen den Flächenbedarf.

 

 


✓ Empfehlungen

  • Mindestgröße von 8 m² pro Bildschirmarbeitsplatz inklusive Möblierung und Verkehrsflächen

  • Zellenbüros mit 1 – 2 Arbeitsplätzen benötigen 8 – 10 m² pro Arbeitsplatz

  • Gruppenbüros ab 3 Personen benötigen 10 – 12 m² pro Arbeitsplatz

  • Großraumbüros ab 100 m² Gesamtfläche benötigen 12 – 15 m² pro Arbeitsplatz

  • Es sollte eine unverstellte Bodenfläche von 1,5 m² pro Mitarbeiter zur Verfügung stehen

  • Bei einer 50 m² großen Bürofläche sollte die Raumhöhe mindestens 2,50 m betragen, bei mehr als 100 m² Fläche sollte die Raumhöhe 3 m betragen

  • Die Bürofläche sollte belüftet sein und Tageslichteinfall haben

  • Die Verkehrswegeempfehlung beläuft sich auf 87,5 cm Breite

  • Ein Mehrbedarf an Flächen ergibt sich beispielsweise aus Ablageflächen, mehreren EDV-Geräten an einem Arbeitsplatz, Zusatztischen, Archiven, Rollstuhlarbeitsplätzen, Meetingräumen, Loungebereiche, Kleiderablagen und Platz für persönliche Gegenstände

 

Störfaktoren

Der Lärmpegel erhöht sich, wenn die Mitarbeiter dicht nebeneinander sitzen. Großraumbüros haben einen höheren Lärmpegel als Einzelbüros. 

Die Diskretion ist gefährdet, wenn der Flächenabstand zwischen den Mitarbeitern minimal ist.

Folgend treten vermehrt Gesundheitsprobleme auf, die Mitarbeiter sind weniger leistungsfähig und unmotivierter.

Entsprechend sollte das Wohlbefinden des Mitarbeiters in den Flächenbedarf eingerechnet werden. Möglichkeiten ergeben sich hieraus aus Loungebereichen, Telefonboxen, mehr Abstand zwischen den einzelnen Mitarbeitern und Rückzugsorten wie u.a. den Sozialbereichen.

Mehr Raum für den Einzelnen steigert die Produktivität.

✓ Sicherheit

Unverstellte und gekennzeichnete Fluchtwege sind ein Muss!

Die Bewegung im Büro mit Büromöbeln (Stühle) und auf Laufwegen muss gefahrlos erfolgen können. Daher müssen Abstände zwischen Türen und Schränken einberechnet werden.

 

 

Wie sieht Ihre Bürolösung aus?

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Kontaktieren Sie Lisa Ebert! ***

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DIMP – ein Team aus erfahrenen, humorvollen Menschen, die Immobilien lieben:

 

Was wir gerne zum Frühstück essen und was uns sonst noch ausmacht, lesen Sie in unseren Kurzvorstellungen:

Dirk Brüggemann

Geschäftsführender Gesellschafter -  Der Wegbereiter mit norddeutschem Benzin im Blut

Wo bist du geboren? In Wilhelmshaven

Ausbildung: Groß- und Firmenkundenbetreuung bei OPEL Berlin 2002 - 2005

Berufliche Laufbahn: Ab 2005 Senior Consultant WGH/ Investment und ab 2010 Key-Account-Manager bei Engel & Völkers Commercial Berlin

Seit wann bist du bei der DIMP? Ich habe das Unternehmen in 2014 gegründet.

Deine Beschreibung deiner Position bei der DIMP:  Chef

Wenn ich mal frei habe und mich nicht mit der Arbeit beschäftige, dann… reise ich gerne

Deine letzte Reise ging nach… Südfrankreich

Wenn ich einen Wunsch frei hätte… dass ich gesund bleibe

Und die letzte Frage: Was isst du zum Frühstück?  Nix

Lisa Ebert

Director Office Leasing – Die Visionärin aus Prenzlberg

Wo bist du geboren? Berlin - Charité, aufgewachsen in Prenzlberg, hier lebe ich heute noch

Ausbildung: Ausbildung zur Steuerfachangestellten 2001-2004 in Berlin, 2004 – 2006 Arbeit als Steuerfachangestellte in einer Charlottenburger Steuerkanzlei, 2005-2006 Studium BWL/ Immobilienwirtschaft, Abbruch weil Direkteinstieg beim Makler Engel & Völkers Commercial, bei dem ich vorher auch als Studentin tätig war

Berufliche Laufbahn: 2008 Jones Lang LaSalle, 2008-2013 Cushman & Wakefield, 2013-2014 CBRE, seit der Gründung im Februar 2015 bei DIMP

Deine Beschreibung deiner Position bei der DIMP: Vermietung von Büro- und Gewerbeflächen in Berlin und Umgebung, Director Office Leasing (Head ;-) )

Wenn ich mal frei habe und mich nicht mit der Arbeit beschäftige, dann… verbringe ich gern Zeit mit meiner Familie und meinen Freunden!

Deine letzte Reise ging nach… Inland: München, Ausland: Paris

Wenn ich einen Wunsch frei hätte… Weltfrieden ;-)

Und die letzte Frage: Was isst du zum Frühstück?  Nichts, es sei denn ich bin im Urlaub, dann Marmelade, Brötchen, Ei und schwarzen Tee mit Zitrone… jammy

Heike Schmidt

Assistentin der Geschäftsführung – Die frankophile Completerin

Wo bist du geboren? In Berlin

Seit wann bist du bei der DIMP? Seit der Gründung im Februar 2015

Deine Beschreibung deiner Position bei der DIMP: Assistentin der Geschäftsleitung, (Office-Managerin)

Wenn ich mal frei habe und mich nicht mit der Arbeit beschäftige, dann… sind mir Familie, Sport, Wellness und Reisen wichtig

Deine letzte Reise ging nach… New York

Wenn ich einen Wunsch frei hätte… lange gesund und glücklich bleiben!

 

Und die letzte Frage: Was isst du zum Frühstück?  Café, Orangensaft, Frühstücksei

 

Tim Stefan Grundler

Consultant Office Leasing – Der Pragmatiker aus Bayern

Wo bist du aufgewachsen?  Selb in Bayern 

Ausbildung: Duales Studium BWL-Immobilienwirtschaft

Berufliche Laufbahn: TLG IMMOBILIEN AG, Grund & Boden Fundus Investment GmbH, seit 2019 bei der DIMP

Deine Beschreibung deiner Position bei der DIMP: Ich versuche jeden Tag für unsere Kunden die optimale Mietfläche zu finden und gleichzeitig die Interessen der Eigentümer professionell zu vertreten und somit Leerstände (wo noch verfügbar) abzubauen.

Wenn ich mal frei habe und mich nicht mit der Arbeit beschäftige, dann… Gehe ich gerne zum Sport, treffe mich mit Freunden, verfolge ich Motorsportevents oder schaue mir eine gute Serie an.

Deine letzte Reise ging nach… Südtirol zum Ski fahren :-)

Wenn ich einen Wunsch frei hätte… Sonnenschein bei jeder Besichtigung!

 

Und die letzte Frage: Was isst du zum Frühstück?     Obst

DIE IMMOBILIEN PARTNER Berlin GmbH

Friedrichstraße 185/186

10117 Berlin

phone:

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+49.03.200 033 0-99

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